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マイナス金利で住宅ローンが安くなる!?

2016年2月16日から日銀が「マイナス金利」を導入しました。
それを受けて大手銀行などでは住宅ローンの金利を引き下げる動きが出始めています。一方、今年から厚生年金保険料の引き上げや子育て世帯臨時給付金の削減など家計には厳しい年になります。
住宅ローンの借り換えを検討するなら住宅ローン金利が最低金利を更新している今がチャンスです!




住宅ローンの借り換えがお得な理由

◆日銀のマイナス金利政策で住宅ローン金利が急低下

住宅ローン金利が急低下

2016年1月29日、日銀が金融政策決定会合でサプライズ的にマイナス金利政策を打ち出しました。

この政策はヨーロッパの中央銀行に倣ったもので、民間の金融機関の預金金利をマイナスにする訳ではなく、金融機関が日銀に預けている預金金利をマイナスにするものです。

これにより、金融機関が日銀に預けるのをやめて、民間の貸し出しが増え、景気が回復することを期待していました。

しかし、景気が現実に回復していない中、金融機関が民間の貸し出しを増やすことはなく、資金は債券市場と呼ばれる国債を取引する市場に大量に流れ込みました。

もともと、日銀の今までの政策により、日銀が国債を買い受け、資金供給することをしていたため、市場参加者は国債を高く買っても日銀が買い受けてくれるとの安心感がありました。

この流れの中で、マイナス金利政策により大量の資金が国債買いに向かったため、国債の値段は急騰し、10年物国債の利回りを表す長期金利は戦後初めてマイナスになりました。(国債の値段が上昇すると利回りは低下します)

長期金利がマイナスになっても、日銀が国債を買い受ける取引は成立したため、国債の値段はさらに上昇し、長期金利のマイナス幅もさらに低下しています。

これを受けて、最も反応したのが長期金利に連動する、フラット35などの長期固定金利型の住宅ローンです。

マイナス金利導入前まで最低金利でも1.5%台後半だった金利は、長期金利のマイナス幅拡大を受けてじわじわと下がり続け、現在(2016年7月)の最低金利は0.9%台前半まで低下しています。



フラット35金利水準
※データ元:ARUHI【フラット35】の金利推移

また、フラット35Sなどの一定の基準を満たした住宅は、ここから金利がさらに0.3%優遇されるため、当初の金利が0%台半ばという常識的には考えられない数字となっています。

さらに、金融機関が提供する変動金利型の住宅ローンも、短期金融市場の市場金利が低下したため、ネット銀行を中心に金利が低下し、大手ネット銀行の変動金利は0.5%台を切る水準まで低下しています。


◆住宅ローン金利急低下で、借り換え需要が急増

借り換え需要が急増

ここまで住宅ローン金利が低下したので、新規需要が盛り上がったと言いたい所ですが、実質賃金の伸びが不透明であったり、建設費の高騰による販売価格の上昇、さらには消費税増税の先送りと様子見気分が強まり、金利低下の割には盛り上がっていません。

一方で、住宅ローンの借り換えがメディアなどで紹介されたこともあり、借り換えをして少しでも支払利息を減らしたいという顧客が急増し、フラット35を扱う住宅金融支援機構や金融機関などの借り換え相談窓口は大混雑となっています。

金融機関側もこれをチャンスととらえ、借り換え手数料の割引や優遇金利の提供などで、囲い込みに必死になっています。

もともと、借り換えの顧客は今までの返済実績があることから、事故率が低く、金融機関側としても優良顧客の取り込みは今後の取引拡大にもつながります。

では、ここで具体例を紹介しながら、借り換えのメリットをご紹介しましょう。フラット35の場合でご紹介します。

なお通常は、同じローンから同じローンへの借り換えはできません。金利を多少引下げてもらう余地はあるかもしれませんが、借り換えは別の金融機関でしか行えません。

これは同じ金融機関で借り換えを認めると、以前より低い金利で貸し出すことになり、金融機関が損失を被るからです。

一方で、フラット35は貸し出した住宅ローン債権を束ねて証券化し、それを生保などの機関投資家に販売しています。

機関投資家側が借り換え(繰上償還)リスクを負うことになっているので、フラット35からフラット35への借り換えが可能になっているのです。

さて、フラット35を2011年5月の金利2.63%で30,000,000円借り入れ、2016年6月に1.10%で借り換えたとしましょう。

この場合、毎月返済額は109,350円、総返済額は45,926,867円になります。ここで、5年目の残高は27,207,435円あります。

ここで端数は借り換えできないので、27,200,000円を借り換えたとすると、残りの30年は毎月返済額88,740円、総返済額31,946,597円まで減少します。

この結果、毎月返済額を20,610円、総返済額を13,980,227円減少させる事ができました。

5年前の金利を借り換えただけで、上記の効果が得られる訳ですから、2008年以前の金利3%台であれば、借り換え効果はさらに大きくなるものと考えられます。


[フラット35借入金利の推移(最低~最高)]
フラット35金利

フラット35金利

【フラット35】お借入金利の推移

民間住宅ローンの借り換え実態は

◆借り換え後の金利タイプは「変動型」が人気

民間住宅ローンの借り換え実態

それではここで住宅金融支援機構が発行している「2015年度民間住宅ローン借換の実態調査」(※)を参考に実際にどのような借り換え行動をしているのか、見ていくことにしましょう。

この調査は、現在民間住宅ローンの借り入れがあり、2014年11月~2015年10月に借り換えをされた方を対象にしたインターネットによる、アンケート調査です。(母数は972人)

まず、借り換えにより金利タイプがどのように変化したかですが、借り換え後の金利タイプは、「変動型」が最も多く40.5%、「固定期間選択型」(10年固定など)がほぼ同水準の39.3%でそれに次ぎ、「全期間固定型」は20.2%となっています。

この要因ですが、調査対象が2015年10月でマイナス金利政策導入前ということで、民間住宅ローンの主流は「変動型」であったことや、当時は5年固定や10年固定の引き下げを積極的にしていたことが考えられます。

ちなみに、借り換え先の金利タイプを見ると、「変動型」がほとんどいません。当時から、民間住宅ローンで「変動型」を選択していた顧客は金利は上がらないと考えていたことが伺えます。

次に、借り換えまでの経過期間を見ていくことにします。借り換えまでの経過期間は、すべての金利タイプで「5年超10年以内」に借り換えが最も多くなっています。

これは、住宅ローンの借り入れ当初はそれで満足し、借り入れ終了近くになると繰上返済の方が有利になるため当然と言えば当然の結果です。

次の借り換えによる金利タイプ(世帯年収別)では、興味深い事がわかります。世帯年収が高くなるほど「変動型」への借り換え割合が多いという結果です。

これは、仮に金利が上昇しても、返済額の増加に耐えられると考えていることが伺えます。

借り換え理由の「金利が低くなるから」と「返済額が少なくなるから」が50%を超え、わかりやすい結果となっています。

借り換えによる適用金利の変化を見ると、借り換えにより金利が低下した人が92.1%であり、「0.5%超1.0%以下低くなった」人が23.9%と最も多くなっています。

中には、「2.0%超」低くなった人が12.7%、「1.5%超2.0%以下」低くなった人も10.5%います。

この金利差が表れるのは、かなり前に借りた人と考えられ、借り入れ終了近くでも繰上返済されている方がいることがわかります。

また、上記を裏付けるデータとして、借り換えによる金利差が大きい人ほど、返済期間は短いというデータがあり、現在の自身の高金利を借り換えで解消したことが伺えます。

◆今後は民間でも超長期固定金利が人気に

超長期固定金利が人気

上記の「2015年度民間住宅ローン借換の実態調査」(※)ですが、1つだけ見方を注意するとすれば、日銀のマイナス金利政策導入前で、フラット35の「全期間固定型」にあたる、民間の「超長期固定金利」の金利低下が反映されていないということです。

現在の金融機関の現場では、「変動型」を選ぶ顧客がまだ多いものの、ここまで「超長期固定金利」が低下したことで、「変動型」と「超長期固定金利」のミックスプランや「超長期固定金利」だけの顧客も増えています。

現在の金利情勢が続く限り、「変動型」から「超長期固定金利」へ流れる顧客が増えるものと推測されます。


(※)【住宅金融支援機構】民間住宅ローン借換の実態調査参照



フラット35からフラット35への借り換えでは

◆8割以上の人が金利差1%未満でも借り換え

金利差1%未満

次にフラット35の代理店であるARUHI(※)がフラット35を借り入れて、フラット35へ借り換えを行った人の2012年12月~2016年2月の調査データを元に分析していきたいと思います。(母数は527人)

まず驚いたのが、8割以上の人が金利差1%未満でも借り換えを行っていることです。借り換えの基準として、「ローン残高1000万円以上」、「残返済期間が10年以上」、「金利差が1%以上」というのがあるのですが、ほとんどの人がこの基準に当てはまっていなくても、借り換えを実行していることがわかります。



借り換え3図表1

上記のグラフを見ても、金利差が「0.5%以上1.0%未満」での借り換えが61.9%と圧倒的多数を占め、次いで「0%以上0.5%未満」での借り換えが20.7%で続き、そして「1.0%以上1.5%未満」での借り換えが17.1%となっています。

金利差「0%以上0.5%未満」での借り換えが持ち出しにならないのか、疑問に感じる方もいらっしゃると思いますが、返済金額が多くかつ返済期間が長期に渡る場合は、借り換え手数料を考慮しても借り換えた方がお得になるものと考えられます。


この調査では、実際にどの程度の金利で借り換えを行ったのかが明らかになっていますので、それについて見ていきたいと思います。
借り換え前と借り換え後の金利差について、具体的に見ていくと、平均金利差は「0.73%」、最大金利差は「1.53%」、「最小金利差」は「0.16%」となっています。



借り換え3図表2

昔は最大金利差程度で借り換えを実行する人が多かったのですが、今はその半分の金利差で借り換えをしている人が多いことがわかります。

今後、借り換えを検討する人は平均金利差「0.73%」を目安にすると良いかも知れません。


◆借り換え前と借り換え後の金利状況は

借り換え後の金利状況

次に借り換え前と借り換え後の金利状況について、見ていきたいと思います。

借り換え前の平均金利は「2.20%」、最高金利は「2.63%」、最低金利は「1.54%」となっています。

また、借り換えを実行した人が1番多いボリュームゾーンの金利は「1.99%」となっています。


借り換え3図表3

やはり2%前後の金利の人が借り換えに動いており、借り換えを実行した人の多くが2013年以前の借り入れでした。

興味深かったのが借り換えまでの平均期間で、平均2.6年という短さでした。

普通は住宅ローンの借り入れが終わり、やれやれとなる所、借り入れ後も住宅ローンの金利に目を光らせ、借り換えの機会をうかがっていることがわかります。



最後が借り換え後の住宅ローン金利です。借り換え後の平均金利は「1.47%」、最高金利は「2.01%」、最低金利は「1.1%」となっています。

同様に、借り換えを実行した人が1番多いボリュームゾーンの金利は「1.37%」となっています。


借り換え3図表4

これを見ると、借り換え後はかなり良い条件の金利となっています。

フラット35は「全期間固定金利」ですからボリュームゾーンの金利「1.37%」で借り換えることができれば、今後は住宅ローン金利のことは気にせずに、安心して生活を送ることができます。

(※)【PRTIMES】住宅ローン【フラット35】の借り換え経験者を分析! 借り換え前後の“金利差”について調査を実施参照
画像も上記のサイトから引用・転載



借り換えで注意したいこと

◆予想以上に借り換え手数料がかかる点に注意

借り換え手数料

今まで、住宅ローンの借り換えについて見てきましたが、借り換えが万能ということはなく、注意したいポイントもありますのでここでまとめて確認したいと思います。

借り換えの手数料方式には、定率制と定額制があります。定率制とは融資金額の数%(税抜)を手数料として支払うもので、フラット35を最低金利で借りる場合やネット銀行で0.5%を割る金利水準の融資に適用されます。

一方の定額制は昔からある制度で、融資金額にかかわらず、3万円(税抜)や5万円(税抜)を手数料として支払うものです。

ここで注意したいのは、低金利の借り換え融資ほど定率制を採用していることが多く、借り換え金額によっては多額の手数料がかかってしまうことがあることです。

例えば、3000万円を定率制2%(税抜)で借り換えた場合、借り換え手数料だけで60万円もかかってしまいます。これらのお金と後ほど述べる司法書士報酬は、全て現金で用意しなければならないので、借り換えたくても借り換えられない人も出てきます。

ちなみに、借り換え手数料を何で準備したかのアンケートでは、ボーナス、貯蓄の順になっており、ボーナスが出た後は借り換えの需要がさらに高まりそうです。

そして、金額にバラツキがあって困るのが司法書士報酬です。登記自体は抵当権の抹消、設定のみなので登録免許税自体は安いのですが、司法書士に支払う手数料が高く、総額で50万円程度請求されます。

国に支払う登録免許税が安いので、自分でやりたいという人も多いのですが、抵当権の抹消、設定は同日に行わなければならず債権保全の観点から、これを認めてくれる金融機関はありません。

また、最近は保証会社の保証料が不要になる金融機関が増えましたが、メガバンクなどでは依然として保証料が必要です。

金額は金利上乗せ方式の場合で借り入れ利率に+0.2%、一括前払い方式の場合で借り入れ金額と返済期間で定められた保証料を前払いします。

借り換えをする金融機関が決まったら、現金でいくら必要なのか、しっかり確認するようにしましょう。



◆実行時の金利が適用されるため思い通りにいかないことも

実行時の金利

現金の手当も無事終わり、現在の金利も低いので、有利に借り換えできると思っていた所、思わぬ落とし穴があります。

それは、借り換えに適用される金利は申し込み時ではなく、実行時の金利であるという点です。

特に、現在のように借り換え需要が多く、窓口が混雑している場合、申し込み時から実行時まで数ヶ月かかります。

数ヶ月後の金利は誰にもわかならいので、ここはある程度の覚悟が必要ですが、現在の状況から判断してそこまで急激に変化している可能性は低いと考えています。

また、借り換えもあくまで住宅ローンの審査があり、個人信用情報でダメだったり、融資希望額より減額されることもあるので、その辺りは柔軟な対応が必要です。

借り換えがダメだった人や住宅ローンの残高が少ない人には、借り換えよりも繰上返済をお勧めします。

最近は、ネットからいつでもできるようになったり、手数料が無料だったりするので、以前よりもだいぶ便利になりました。

繰上返済は直接元金が減らせるので、利息軽減効果が大きく、住宅ローン残高を減らすのに最適な手段です。

借り換えに成功した人も、まめに繰上返済する習慣を身につけるようにしましょう。



借り換え後に確認したいチェックポイント

◆覚えておきたい借り換え後の住宅借入金等特別控除対象額

借り換え

借り換えた住宅ローンが、当然に住宅借入金等特別控除になるかというと、原則はなりません。

しかし、国税庁(※)が救済措置として、一定の条件を満たした借り換えのみ、住宅借入金等特別控除の対象になります。



一定の要件とは次の全てを満たす場合です。


(1)新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかであること。

(2)新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であることなど住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまること。


文章で読むと難しく感じますが、肝心な所は新しい住宅ローンも借り換え前の住宅ローン同様に、住宅借入金等特別控除の対象となるローンである必要があります。

従って、借り換え後の住宅ローンの償還期間を9年としてしまった場合、10年に満たないので対象外となります。

また、期間は通算して考えます。例えば、3年目に借り換えをした場合、住宅借入金等特別控除が受けられるのは残り7年ということになります。



さらに、少しややこしいのが、あくまで住宅借入金等特別控除の対象額は当初の住宅ローン残高が限度ということです。

例えば、借り換え直前の住宅ローン残高が3000万円あったとして、借り換え額を諸費用などを含み3200万円に増やしたとし、年末残高が3100万円になっていたとします。

この場合の住宅借入金等特別控除対象額は、3100万円×3000万円/3200万円となり、約2906万円となります。

つまり、余分な200万円は住宅借入金等特別控除の対象外なので、年末残高3100万円がそのまま対象にならず当初の残高で按分した約2906万円が対象額になるのです。

最近の借り換え増加に対応して、国税庁もこの辺りは注意していますので、借り換えで増額借り入れをした人は必ず按分計算するようにして下さい。



◆借り換えで浮いたお金は貯蓄などに回す習慣を

借り換え

ここまで、借り換えについて、いろいろと書いてきました。

諸費用がかかったとしても、毎月返済額が減り、総返済額も減ったことで、充実感がいっぱいではないでしょうか。

しかし、ここで確認したいことは、今まで払っていた毎月返済額との差額をどうするか、自分の中にしっかりとしたプランがあるかどうかと言うことです。

ここでしっかりとプランを練り、差額分は貯蓄する、保障の充実に当てるなどの対策も考え、実行しなければ借り換えをした効果が半減してしまいます。

借り換えで浮いたお金を有効活用し、幸せなマイホーム生活を送って頂ければと思います。


(※)【国税庁】No.1233住宅ローン等の借換えをしたとき参照






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