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住宅ローン借り換えのメリットはいくら?

住宅ローン借り換えのメリット

まず、住宅ローン借り換えのメリットを考えていく前に、借り換えでメリットの出る条件について知らなくてはいけません。

一般的には、住宅ローン借り換えのメリットがでる条件とは、10年、1000万円、1%」といわれています。

つまり、

  • 住宅ローンの残りの期間が10年以上
  • 住宅ローンの残りの金額が1000万円以上
  • 現在の住宅ローンの金利差が1%以上

で住宅ローンの総支払い利息が減る、ということです。

金利1%といわず、0.1%でも下がればとくなのでは?、とおもう人がいるかも知れませんが、そこにはあることが計算に含まれていない為、そのように考えてしまうのです。



◆うっかり忘れてしまいがちな借り換え費用

住宅ローン借り換えのメリット

それは、借り換えの際の諸費用です。

ざっと計算しても、金融機関によって多少は異なってきますが、最低でも、保証料,事務手数料,印紙税、登録免許税、司法書士への報酬などで、35万円くらいはかかります。(ネット銀行等は保証料がかからない場合が多いが)

つまり、支払い利息が35万円以上削減できないと、借り換えする意味が無くなる訳です。

これが借り換えの絶対条件、この条件を満たしていなければ意味がない、という訳ではなく、あくまで目安です。

現在の住宅ローンとの金利差が1%以下で合ったとしても、事務手数料や保証料が低額な住宅ローンであれば、十分に借り換えする意味があります。

それは、借り換えの諸費用の中で、一番圧迫するのが事務手数料や保証料だからです。

今はネット銀行を中心に保証料がかからなく、事務手数料がかなり安くなっていますので、 金利差が1%以下でも借り換えメリットがでる場合が多いです。

実際に、残高2,000万円、金利3%の住宅ローンを金利2%の住宅ローンに借換えた時の場合をシミュレーションして行きます。

(例:残高2,000万円、金利3%のものを金利2%に借換え)



■残期間8年の場合

現状の毎月返済額234,591円、現状の今後の総返済額 約2,252万円



借換え費用35万円とした場合
借り換え後の毎月返済額 225,617円、借り換え後の総返済額 約2,166万円
借換え費用を差し引いた借換え効果 約51万円
→約51万円の借り換えメッリット



■残期間15年の場合

現状の毎月返済額138,116円、現状の今後の総返済額 約2,486万円



借換え費用45万円とした場合
借り換え後の毎月返済額 128,702円、借り換え後の総返済額 約2,317万円
借換え費用を差し引いた借換え効果 約124万円
→約124万円の借り換えメリット



■残期間20年の場合

現状の毎月返済額110,920円、現状の今後の総返済額 約2,662万円



借換え費用50万円とした場合
借り換え後の毎月返済額 101,177円、借り換え後の総返済額 約2,482万円
借換え費用を差し引いた借換え効果 約130万円
→約130万円の借り換えメリット



◆まとめ

住宅ローン借り換えのメリット

これを見れば、金利差がある程度あれば、残期間10年未満でも借換え効果がでることがわかります。

また、残期間が長ければ長いほど借換え効果が高くなることもわかります。

これは返済期間が2倍だからといって、諸費用は2倍にはならないため、残高が多い方が借り換えメリットが出るためです。

以上を参考に、金利差が1%以上無いからダメ、住宅ローンの残りの期間が10年以下だから意味がない、と判断せず、借り換えを検討してみてはどうでしょうか?






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