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借り換えで住宅ローン控除率逆転を狙う

◆変動金利で住宅ローン控除率の逆転現象が発生中

変動金利で住宅ローン控除率の逆転現象が発生中

日本銀行のマイナス金利政策と金融緩和政策が、住宅ローン控除率と変動金利利率の逆転現象を引き起こしています。

現在の住宅ローン控除率は1~10年目まで1%とされており、年末の住宅ローン残高が2,000万円あった場合、その1%にあたる20万円が所得税から控除され、引き切れない分は住民税からも控除されます。(※1)

今までは、変動金利の利率が1%を下回ることはなかったため、住宅ローン控除は、住宅ローンの利息負担を軽減する役割を素直に果たしてきました。

しかし、財務省も想定していなかった住宅ローン金利の低下により、現在の変動金利の利率は0.5%を割り込む水準まで低下しています。

そして、変動金利の利率が1%を下回ったことで、非常に興味深い事例が発生することになります。

上記の住宅ローン残高2,000万円の事例をもとに計算すると、年間に支払う住宅ローンの利息は概算で2,000万円に0.5%をかけて10万円、一方で住宅ローン控除で支払われるお金は20万円ですから、差し引き10万円のもらい得になるのです。

本来は利息負担を軽減するための制度が、お金を支給する制度に変わってしまっているのも変な気がしますが、これが現実に起きていることなのです。

そして、借り換えに関しても、住宅ローン控除は原則としてそのまま適用されるため、変動金利に借り換えた人は住宅ローン控除適用期間内であれば、住宅ローン控除で支給を受けることが出来ます。

なお、説明をわかりやすくするために、利率が低い変動金利で説明していますが、10年固定金利などでも金利が1%を割っていれば、上記と同じ事例となります。



◆繰上返済は住宅ローン控除が終了してから行う

繰上返済は住宅ローン控除が終了してから行う

上記で説明した、住宅ローン控除率と変動金利利率の逆転現象は、繰上返済をいつ行うのが最適なのか、という質問に対する回答も変化させました。

変動金利も含め、住宅ローンの利率が1%を上回っていた時は、当初ほど返済額に占める利息の割合が高いため、出来るだけ早く繰上返済するのが、賢い方法でした。

しかし、上記のように住宅ローン控除でお金が支給される場合は、基本的に繰上返済をいつ行ってもお金が支給されることに変わりないものの、住宅ローン残高の1%が税額控除されるため、無理に住宅ローン残高を減らすと、所得税や住民税の減税額が減少しかねません。

故に、繰上返済は住宅ローン控除の恩恵を、最後まであずかってから行うのが、賢い方法と言えます。

借り換えの人は、今まで受けられなかった恩恵を、住宅ローン控除の残り期間、あずかると良いでしょう。

今回は、やや細かい解説になってしまいましたが、住宅ローン控除は住宅ローンを組んだ人だけが利用できる制度です。

住宅ローン控除と金利の関係をよく理解し、有利な資金繰りを心がけて頂きたいと思います。



※1住宅金融支援機構/参照





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