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借り換え手数料はいくらかかるのか?

◆借り換えの現場では現金が必要なことを認識する

借り換えの現場では現金が必要

借り換えには手数料がいくらかかるのか。

銀行の手数料体系が複雑化したため、よくわからない方も多いのではないかと思います。

まず注意して頂きたいのが、借り換えに必要なお金は銀行の手数料と司法書士報酬に分けられ、どちらも原則として現金で支払わなければならないということです。

従って、借り換えを決意したら借り換え先の銀行に、借り換え手数料がいくらかかるのか、必ず確認するようにして下さい。

現金が足りない場合は、次で述べる方法もありますが、出来るだけ現金で払えるようにして下さい。

借り換えの銀行手数料

では、まず銀行の借り換え手数料体系について解説していきます。

銀行の手数料体系には、定額制と定率制があり、定額制の所が多いですが、ネット銀行など金利が低い所はその分を手数料で賄う仕組みになっているため、定率制が多くなっています。

例えば、同じ銀行のフラット35を例にとると、金利が1番低いプランを選択した場合は定率制が適用され、金利が少し高めのプランを選択した場合は、定額制が適用される仕組みとなっています。



定率制の手数料は、ほぼ2.16%(税込)で横並びとなっており、例えば3,000万円借り換えた場合の手数料は648,000円(税込)となります。

一方で、定額制は43,200円~54,000円(税込)程度が多いです。

両者を比較すると随分開きがありますが、ここは総返済額も含めて考える必要があります。

一般的な傾向としては、借入額が多く返済期間が長い人ほど金利メリットが大きくなるため、定率制でも元が取れる場合が多いです。

逆に、定額制は今とは逆のパターンの人に向いています。



借り換えの司法書士手数料

次に司法書士報酬についてです。

住宅ローンを組んだら、登記事項証明書(旧登記簿謄本)に抵当権の登記がなされます。

借り換えをすると、以前の銀行の抵当権を抹消し、借り換え先の銀行の抵当権を設定する必要があるので、司法書士に依頼することになります。

抵当権の抹消などは自分でも出来るのですが、抵当権の抹消と設定を同日に行わなければならないため、銀行側の債権保全の観点から、司法書士に必ず依頼することになります。

ただ、この料金体系があいまいな銀行が多く、司法書士報酬だけは個別に確認して頂かないと、正確な事は書けません。

ただし、概算の相場は500,000円程度と言われています。



この両者を足した金額が、借り換え手数料となりますので、最低でも500,000~1,000,000円程度は必要と考えておいて下さい。



◆手持ちの現金不足の人は諸費用上乗せも

借り換えの諸費用上乗せ

ここで、手持ちの現金が借り換え手数料に足りない人に、1つの方法をアドバイスさせて頂きます。

上記のように、借り換え手数料が足りないことで、借り換えが進まないことは、銀行側にとってもマイナス要因です。

そこで最近は、借り換え手数料を諸費用ととらえ、借り換え先のローン残高に諸費用分を上乗せし、1本のローンとしてしまう取り扱いを、行っている銀行もあります。

ただし、この場合注意しなければならないのは、借り換えの審査において、借り換え前よりも借り換え後の方が住宅ローン残高が増えてしまうため、銀行によっては満額の回答にならず、諸費用分が減額される可能性があります。

また、そもそも借り換えの審査自体が危ない人が、諸費用分まで申し込むと、借り換えの審査本体が不承認や減額になる可能性もあります。

従って、諸費用分の上乗せは、借り換えの審査に問題の無い人向けと言え、容易に頼るのは危険であると認識しておきましょう。






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