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住宅ローンの借り換えにメリットが出る条件

 住宅ローンの借り換えを考えた時に、まず確認したい事は、借り換えをした時にメリットがあるかどうかです。
住宅ローンの借り換えの目安

  【10年】
   住宅ローンの期間が10年以上残っている。

  【1000万円】
   住宅ローンの金額が1000万円以上残っている。 

  【1%】
   現在の住宅ローンの金利差が1%以上ある。

『10年・1000万円・1%』の場合であれば、住宅ローンの総支払利息が減る事になりますので借り換えるメリットがあるという事になります。
たとえ0.1%でも金利が下がれば、それだけで借り換えのメリットがありそうに思えますが、そこが住宅ローン借り換え1つ目の注意ポイントです。

 『10年・1000万円・1%』の条件で金利が1%下がった場合、支払い利息を計算してみると約52万円利息が減るという事になります。
「52万円も減らなくても現状よりも少なくなるのであれば30万円でも嬉しいかな・・・。」と思う方も多いのではないでしょうか。
しかし、52万円ほど利息が減らないとメリットがないとされているのは、住宅ローンの借り換えには費用がかかるからです。

    ◆必要となる費用◆
 〈例〉借り換え金額が1000万円の場合 
 【保険料】
  借り入れ金額の約2%
    ・・・20万円

 【保険事務手数料】
  約3万円  
    ・・・3万円

 【司法書士手数料】
  約5万円
    ・・・5万円

 【抵当権設定費用】
  借り入れ金額の0.4%
    ・・・4万円

 【印紙代】
  約2万円
    ・・・2万円

         合計金額 34万円

 という事で、借り換え費用の合計は34万円となります。
支払う利息の減少額が34万円を上回らないと住宅ローンを借り換えるメリットがないという事になります。
さきほどの利息削減額が52万円の場合、借り換え費用を上回っていますのでメリットがあるといえますが、借り換え手続きにかかる日数を考えるとなかなか気が進まなくなるなりますね。
『10年・1000万円・1%』は借り換えの損益分岐点であるという事となりますが、ここで借り換え2つ目の注意ポイントがあります。

 借り換え費用で最も高いのは『保証料』ですが、この保証料は残りの期間分元の銀行から返金があります。
新たに保証料の20万円全額を準備するのは大変ですが、仮に10万円でも返金されるのであれば負担も軽くなりますね。
借り換えに必要な費用」は下記のように覚えていきましょう。

   【借り換えに必要な費用】
借り換え費用 - 元の銀行から返金される保証料

  さらに、最近では保証料が必要ない銀行も増えてきています。
例えば新生銀行の場合借り換えに必要な費用は

◆保証料無料の場合 新生銀行 ◆

・保証料 0円

・保証事務手数料 0円
・事務手数料 5万円
・司法書士手数料 5万円
・抵当権設定費用 4万円
・印紙代 2万円

         合計金額 16万円

  この場合借り換え費用は16万円、さき程の例のように元銀行から保証料10万円の返金があれば、借り換えに必要な費用は6万円という事になります。
借り換えのメリットを計算すると
 
利息削減額 52万円 - 借り換えコスト 6万円 = 46万円

 となりますので、借り換えのメリットが大きくなりますね。

 借り換えのメリットを計算する時は、元の銀行から返金してもらえる保証料と借り換え先の銀行で保証料が必要かどうかも含めて、実質的なコストを計算してみる事がポイントです。
銀行によってはHP上で借り換えシュミレーションを提供している場合もありますのでぜひ利用してみてください。店頭でも担当の方が試算してくれますよ。
計算してみると、思っていたよりもメリットが大きいという事があるかもしれません。

 どのくらいの借り換えメリットがあれば面倒な借り換え手続きに手を付けようと思うかは人それぞれですが、私は30万円以上減るのであれば借り換えようと動き出すかなと思います。
金利が0.5%でも下がれば、毎月の住宅ローン返済額が5千円くらい軽減されます。無駄なコストを家計から減らす事ができると嬉しいですよね。
まずは、気軽に銀行で借り換えメリットを試算してみましょう。







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